서울 집값이 오르는 이유

강남 집값이 오르는 이유

 

 

 

1월 14일 MBC의 'PD수첩'을 보고 놀라기도 하고 왜? 서울의 집값이, 그것도 강남의 집값이 하늘 높은 줄 모르고 오르는 이유를 알게 되었습니다.

 

물론 PD수첩의 방송 내용이 100% 정확한 서울 집값과 강남 집값 상승의 요인이라고는 생각하지 않지만, 상당히 납득이 갈 만한 내용이라 생각하여 참고할 만한 차원에서 포스팅해 봅니다.

세계에서 가장 잘 사는 도시 뉴욕의 부동산 경기는 과연 어떨까? 뉴욕의 월스트리트와 뉴욕 증권 거래소가 있는 최근 입주를 시작한 맨해튼의 최고급 주상복합 아파트인 '워터라인 스퀘어'의 예를 보면 평당 1억 1,000만 원정도 한다고 합니다. 서울 강남의 한강변에 최신 아파트가 평당 1억 원정도 하니까 거의 같은 가격입니다.

콜롬비아대 부동산 학과 교수의 말에 따르면 맨해튼에서 현재 중위권 아파트 값은 100만 달러, 우리 돈으로 약 11억 6,000만 원정도 라고 합니다.

 

이 교수의 말이 맞다면 뉴욕 시민들은 모든 수익을 11년 동안 모으면 중위권 아파트는 살수 있다는 얘기입니다. 그러나 서울 시민들은 모든 수익을 24년 동안
모아야 서울에서 중위권 아파트를 살 수 있습니다.

여기에 뉴욕 맨해튼의 집값은 2018년부터 계속 가격이 떨어지고 있는데 지금까지 약 15% 정도 떨어졌다고 합니다. 그런데 불황을 겪고 있는 서울의 아파트 값은 오히려 뉴욕보다 훨씬 더 빠르게 오르고 있다는 것이 문제입니다. 왜? 이런 현상이 일어나는 것일까요? 콜롬비아대 부동산 학과 교수에게 자료를 주며 물었더니 이 교수는 "빠른 임금 상승, 해외 자본 투자, 극단적인 대출 허용이 없이는 적당한 설명을 하기가 어렵다."라고 말하며 (서울의) 부동산 가격 상승률이 예외적으로 빠른 것 같다고 대답하고 있습니다.

 

 

뉴욕에는 10만명의 한인 교포가 살고 있는데 한인 사회에서도 서울 집값 뉴스가 화제가 되고 있다고 합니다. 그중 한 교포는 지금 한국은 부의 세습이 너무 심하다며 세금을 때리는 방법밖에 없다고 인터뷰를 했습니다. 또 다른 교포는 미국에서는 집을 가지고 싶어도 보유세 때문에 망설이고 못 사는 사람들이 많은데, 한국은 부동산 광풍이라고 말합니다.

뉴욕에서 부동산 사업을 하는 전문가는 뉴욕은 세금 비율이 집값의 0.9%에서 1,2%라고 합니다. 100만 달러(11억 5,000만 원)를 기준으로 1년에 내는 세금이 1만 달러(1,150만 원)에서 1만 2천 달러(1,500만 원) 정도라고 합니다. 그러니까 50억 원정도의 아파트라면 1년에 5,000만 원, 한 달에 약 400만 원 이상을 재산세로 내야 한다는 얘기입니다.

그렇다면 뉴욕의 시민들은 부동산에 대한 세금을 어떻게 생각하고 있을까요? 자신의 집을 가지고 있는 한 뉴욕 시민은 자신이 만족하는 동네에, 마음에 드는 집에 살고 있기 때문에 높은 부동산 세금을 내는 것을 당연하다는 식으로 말하고 있습니다.

우리나라의 부동산 보유세는 어느 정도나 될까요? 우리나라 부동산 보유세율은 0.3% 정도이며 OECD 평균은 0.6% 정도라고 하니 우리나라는 OECD 평균의 절반 정도밖에 안되는 것입니다.

 

특히 자산대비 보유세는 OECD 국가 평균이 0.435%인 반면 우리나라는 0.156% 밖에 되지 않는다고 합니다. 그래서 우리나라 사람들이 부동산 자산을 선호하는 이유 중 하나가 보유세가 싸기 때문이라고 전문가는 말하고 있습니다.

 

현재 한강이 정면으로 보이는 34평 아파트는 35~36억 원을 부르고 있다고 하고 24평은 26억 원을 부르고 있다고 합니다. 2006년 한강 르네상스 사업 발표를 하며 정부는 열심히 한강을 개발했다고 합니다.

 

2006년부터 시작된 한강 르네상스 사업에 5년간 약 6,000억 원의 세금이 들어갔다고 합니다. 강남 부동산의 최고 이슈는 한강이라고 하는데, 국가가 많은 세금을 들여 한강을 정비해 주고 지금도 계속해서 수역 관리를 해주는 것이고 거기에 대해서 (강남에 아파트를 보유하고 있는 사람들은) 무임승차하고 있는 것이어서 국가는 당연히 그 비용을 청구할 수 있다.라고 충남대 경제학 교수는 말하고 있습니다.

좋은 학군은 강남을 더욱 강남답게 만들고 있습니다. 교통입지도 매우 훌륭한데 버스노선만 강남에 197개이고 지하철도 3,7,9호선이 지나가는 이른바 '트리플 역세권'을 형성하고 있습니다. 그뿐만 아니라 강남에는 우리나라에서 제일 큰 도서관도 있고 오페라 극장도 있고 대형 병원도 있습니다. 그런데 이런 시설을 만드는데 강남 사람들만 돈을 낸 것은 아닙니다. 전 국민의 세금으로 만들어진 것들입니다. 전 국민의 세금으로 강남에 집중적인 인프라 투자가 됐고 교육적 기회가 크게 늘어난 것입니다. 따라서 (비싼 집값의 강남에 사는 사람들은) 더욱더 많은 보유세를 내는 것은 당연한 결과라고 전문가들은 말하고 있습니다.

다주택 소유자들을 임대사업자로 끌어 들이면서 국가에서 주고 있는 각종 혜택들도 집값 상승의 요인이 되고 있다고 하는데, 정부가 임대 사업자들에게 주는 혜택은 무한정이라고 합니다. 양도세 감면, 종부세 감면, 재산세 감면 등은
한 번 임대 사업자로 등록을 해버리면 그 혜택이 영원히 간다고 합니다. '영원히'라는 말은 현재 법이라면 대한민국이 망해도 세제 감면을 해주는 것이라고 합니다.

 

8년 이상 임대를 하면 세금뿐만 아니라 건강보험료도 최대 80%까지 감면해 준다고 합니다. 이 혜택이 다주택을 소유하고 있는 사람들에게 투기의 꽃길을 열어주는 결과가 되었다고 합니다. 다시 말하면 근로소득으로 1년에 8,000만 원을 벌었다면 세금은 900만 원정도 내게 되는데, 임대소득으로 똑같이 8,000만 원을 벌었다면 세금 98만 원만 내도 되는 형태인 것입니다. 거기에 건강보험료 80%는 면제를 받는다고 합니다.

따라서 전문가들은 보유세, 양도 소득세 문제도 개선을 해야 하지만 임대소득세 문제도 빨리 해결을 해야 한다고 입을 모으고 있습니다.